Як звичайному українцю інвестувати в землю – експеримент від LIGA.net

З 1 липня в Україні працює ринок землі. Це означає, що власник паю (їх зараз до 7 млн людей) може його продати (в Україні паї займають понад 27 млн га), а кожен українець як фізична особа – купити до 100 га в одні руки. 

Простими словами, з відкриттям ринку землі в українців з’явився новий інструмент для інвестицій. За перший місяць уклали понад 3 000 угод загалом на 6 000 га землі. 

AIN.Business розповідав:

• як купити-продати ділянку – повний Q&A із земельних питань; 
• скільки потрібно грошей для інвестицій у землю;
• чому українці можуть втратити свої паї.

Редакція LIGA.net пішла далі, купила 3 гектари землі на 100 000 грн і розповіла про реальний стан справ у земельних інвестиціях уже з власного досвіду. AIN.Business законспектував головні цифри, документи та інструкції. 

Як обрати ділянку для інвестицій

Для інвестора важлива ціна за гектар і прибутковість від оренди.

Ціна

У липні середня ціна на землю складала близько 40 000 грн (до $1 500), за словами міністра агрополітики Романа Лещенка. Дані Державної служби з питань геодезії свідчать, що ціни угод сильно різняться: від 3 700 грн за га в Луганській області до 13 млн грн – у Київській. 

Однак на ціну зараз орієнтуватися не слід. Важливо, як вона буде змінюватися в майбутньому. Лещенко прогнозує, що паї дорожчатимуть у середньому на 7-10% щороку. В інвестиційному агентстві LandClub ставлять на 10-15%. Прогнози спираються на досвід сусідніх країн.

Дохід від оренди

Щоб оцінити прибутковість, інвестору слід зважати на термін і умови орендного договору.

До половини сільгоспземель в Україні орендують фермери або агрохолдинги. Сьогодні за оренду 1 гектара платять в середньому 3 400 грн. Перегляд ставки оренди прив’язаний до інфляції або до нормативно грошової оцінки ділянки.

Виходить, що середня річна прибутковість від оренди в Україні складає сьогодні 8,5% (якщо купуєш гектар за 40 000 грн і здаєш в оренду за 3400 грн). Це без податків і транзакційних витрат.

Де знайти продавця землі

1. Онлайн-майданчики оголошень, як-от OLX, dom.ria.com. 

Зараз там близько 12 000 оголошень, однак пошук видає всі ділянки – під забудову, присадибні тощо. Тут тяганина з юридичною перевіркою ділянки та оформленням лежить повністю на покупцеві.

2. Спеціалізовані онлайн-сервіси з пошуку й купівлі землі. 

Таких вже є два – «Доброзем» (на стадії розробки) і KupiPai. Зареєстровані на KupiPai користувачі отримують доступ до інтерактивної карти з виставленими на продаж ділянками. 

KupiPai – посередник між інвестором і агрохолдингами, які допомагають своїм орендодавцям продати землю. Самі агрохолдинги купити землю не можуть, хоча, як орендарі, вони мають пріоритетне право викупу. Однак, за законом, юридичні особи не можуть купляти землю до 2024. Та й ресурсів, щоб викупити всі орендовані паї, у них не вистачить.

Таким чином агрохолдинг шукає охочих продати пай та вносить дані про ділянки пайовиків на сайт KupiPai. Натомість сервіс допомагає агрохолдингу знайти надійного інвестора, який не розірве договір оренди завтра і не надумається посеред поля садити свою картоплю.

За схожим принципом працює інвестиційне агентство Land Club. Щоправда, у них немає сайту, а інформація про ділянки, виставлені на продаж, доступна тільки членам клубу. 

Як обрати посередника

Треба зважати на транзакційні витрати, адже якщо ви інвестуєте мало, вони з’їдять левову частку прибутковості. 

Для дрібних інвесторів більше підходить KupiPay. Там беруть 5% від суми угоди, а послугу надають «під ключ». LandClub орієнтується на тих, хто готовий купити від 20 га, тобто інвестувати понад $20 000. Плюс щороку треба платити $390 за членство в клубі.

Податки і витрати

Ось за що доведеться заплатити, крім самої ділянки.

Угода

1. 5% податку на прибуток + 1,5% військового збору від суми угоди. Згідно з законом їх має сплачувати продавець. Він може закласти ці податки в ціну ділянки.
2. 8 000-10 000 грн – за те, що нотаріус оформить угоду.
3. Від 350 грн – за те, що нотаріус завірить дозвіл дружини/чоловіка на купівлю-продаж ділянки. 
4. Від 500 грн – за оформлення довіреності на проведення угоди від вашого імені.
5. 600-800 грн – за послуги оцінювача. Податок на прибуток розраховують саме з оціночної суми угоди, навіть якщо фактична буде меншою.
6. 1500-2000 грн – за те, що нотаріус зареєструє передачу першочергового права викупу від орендаря новому власнику – вам.

Послуги посередників

Land Club бере 3% від суми угоди (тільки за підбір ділянки) або $100 за га (якщо угоду оформляють «під ключ»), KupiPai – 5%.

Які податки платить власник ділянки

Ставши власником землі, ви платите податок на землю – від 0,3% до 1% на рік від нормативно грошової оцінки (залежить від регіону, середня в Україні – до 28 000 грн за га). 

Також оподатковується дохід від оренди: 18% ПДФО + 1,5% військового збору. Власник ділянки отримує платіж за оренду з уже вирахуваними податками.

Що купила LIGA.net

На інвестиції в редакції було 100 000 грн. Їй одразу повідомили, що для входу на ринок це замало: треба мінімум удвічі більше. За тиждень підібрали 2 варіанти. 

KupiPai – ділянку в Вінницькій області площею 1,8 га. Її вартість – 120 000 грн, річна оренда за весь пай – 10 380 грн, прибутковість – 8,6%, термін договору – 15 років.

Land Club – пай у Чернігівській області площею 3,09 га. Вартість – 84 890 грн, орендний дохід – 7 788 грн (прибутковість 9,2%), термін оренди – до 2042 року. Період окупності – 11 років. Нормативно-грошова оцінка – 72 484 грн.

З урахуванням всіх витрат і податків реальна прибутковість в ділянки в KupiPai складе 5,9%, а в Land Club – 5,8%. Обрали Land Club.

Реальні транзакційні витрати обійшлися майже в 23 000 грн – понад 27% від ціни ділянки. Це багато, адже такі витрати «з’їдають» весь прогнозований дохід від оренди за наступні три роки. Щоб знизити відсоток витрат, треба інвестувати більше.

Документи й угода

Ось які документи знадобилися:

• документ, що підтверджує джерело грошових коштів (наприклад, довідка про доходи з місця роботи і виписка з податкової);
• договір з Land Club і довіреність на ім’я менеджера компанії;
• нотаріально завірений дозвіл дружини на купівлю-продаж землі;
• довідка з банку про наявність рахунку;
• копії паспорта та ідентифікаційного коду.

Процес зайняв 40 хвилин, з яких найдовше тривали переговори з «Приватбанком», щоб пропустили переказ великої суми. Про це краще домовитися заздалегідь.

Через пів години після платежу редакція отримала скан договору на придбання земельної ділянки площею 3.0863 га з кадастровим номером 7425587200: 08: 000: ХХХХ.

Замість висновку

1. Наразі українці не поспішають продавати землю. Попит перевищує пропозицію. Більшість паїв скуповує менеджмент агрохолдингів-орендарів. Непрофільним інвесторам лишається кілька десятків ділянок. 
2. А втім, уже є інфраструктура й посередники, які дозволяють некваліфікованому інвестору зайти на ринок. 
3. Інвестувати менше 200 000 грн – невигідно, адже кілька десятків тисяч гривень доведеться віддати за юридичне оформлення та послуги посередників.
4. Українська земля з високою ймовірністю може подорожчати в рази. Варто зачекати.