Як купувати та продавати нерухомість під час воєнного стану, якщо держреєстри не працюють?

Війна накладає багато обмежень на наше щоденне життя. Зокрема, це стосується і нерухомості. У зв’язку з переїздами, як в межах країни, так і за кордон, є багато охочих придбати чи продати нерухомість. «Економічна правда» з’ясувала, чи можна і в який спосіб укладати договір купівлі-продажу, якщо не працює державний реєстр. AIN.Business вибрав найголовніше.

Що означає для продавців та покупців обмеження роботи держреєстру?

Протягом воєнного часу робота багатьох держреєстрів була повністю або частково призупинена. Це стосується і Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який фіксує актуальні відомості про зареєстровані речові права на нерухомість. 

Обмеження роботи реєстру спричинило низку незручностей як для продавців, так і для покупців. Згідно з чинним законодавством, право власності на нерухомість виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Відключення реєстру фактично означає неможливість завершення угоди купівлі-продажу та набуття права власності. 

Окрім того, відсутність доступу до реєстру обмежує можливості покупців перевірити, чи продавець є власником нерухомості. Це створює труднощі на ринку нерухомості, який, навіть в умовах воєнного стану, не завмер. Деякі власники хочуть продати власну нерухомість, щоб мінімізувати фінансові ризики. Інші – щоб покращити своє матеріальне становище. Окрема група учасників ринку свідомо вкладає в нерухомість, попри ризики. 

Договірні механізми під час купівлі-продажу нерухомості 

Сторони можуть обговорити договірні механізми, котрі матимуть на меті гарантувати права продавця та покупця. Зокрема, це можуть бути такі інструменти:

• дозволити продавцю отримати частину коштів за нерухомість; 
• дозволити продавцю отримати всі кошти за нерухомість; 
• продавець зобов’язується продати покупцю об’єкт нерухомості, як з’явиться така можливість (тобто запрацює реєстр).

Важливо! Потрібно пам’ятати, що такі зобов’язання не мають статусу примусового виконання. Тому, у випадку порушення можна претендувати лише на повернення сплачених коштів та на штрафні санкції. 

Захист від недобросовісних дій під час купівлі-продажу

В умовах воєнного стану можна здійснити юридичну перевірку (due diligence) об’єкта нерухомості. Вона передбачає збір та перевірку документів, оцінку та виявлення ризиків перед укладенням угоди.

Можна також використати: 

• окремі види обмежень, що розповсюджуються на нерухомість;
• значні санкції;
• гарантійні листи сторін про усвідомлення дій та відсутність претензій одна до одної після закінчення воєнних дій;
• безвідкличні довіреності;
• вибір юрисдикції, де може бути вирішено потенційний спір. 

Особливості держреєстрації нерухомості під час війни

Кабмін видав Постанову №209, що має на меті регулювати механізми держреєстрації до завершення воєнного стану. Тому, незабаром має з’явитися перелік осіб, яким буде надано доступ до реєстру, а також умови та особливості проведення реєстраційних дій. Крім того, передбачено відновлення роботи реєстрів на певних територіях. Однак, вони працюватимуть з певними обмеженнями, яких вимагають умови воєнного стану.

Оформлення угод в умовах воєнного часу

Після відновлення роботи реєстрів все одно потрібно ретельно ставитися до оформлення угод з нерухомістю. Це добре ілюструє застосування стаття 233 Цивільного кодексу України. Вона встановлює такі правові наслідки для обох  сторін:

Правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Тому, варто ретельно обирати механізми відчуження та умови договору, щоб мінімізувати ризики кожній зі сторін.